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1.
Pourquoi faut-il se mobiliser contre la libéralisation des loyers anciens ?
Parce que près d’un
million de personnes seraient concernés, il est important d’alerter le peuple libanais, les médias et certains
parlementaires de notre pays, en dehors des lobbies et des promoteurs de
cette loi, sur l’ampleur des
conséquences de la nouvelle législation votée le 1er avril 2014.
Si elle n’est pas abolie, la loi de libéralisation des loyers anciens peut entrer
en vigueur le 28 décembre 2014 dans un total mépris de la décision du Conseil
constitutionnel et de l'avis du Comité de la législation et des consultations du ministère de la Justice. Elle risque de mettre à la rue une frange importante de la
population libanaise. C’est dans ce cadre qu’un sit-in de protestation sera organisé le mercredi 3 décembre à 17h,
place Sassine dans le quartier d’Achrafieh à Beyrouth, afin de faire comprendre aux autoprorogés représentants de la nation, la nécessité absolue de revoir leur copie.
2.
Où sommes-nous aujourd’hui sur le plan légal ?
Après la grande confusion et l’amateurisme qui ont accompagné
la promulgation de la nouvelle loi sur la libéralisation des locations
anciennes, et suite à la saisine du Conseil constitutionnel par dix députés de
la nation, la haute institution libanaise a rendu son verdict le 6 août 2014.
Dans ce jugement, le Conseil
constitutionnel épingle d’abord les parlementaires libanais pour leur violation
du règlement interne du Parlement en votant la nouvelle législation le 1er
avril « en bloc » (en un seul article, dans le but manifeste d’empêcher
toute discussion sur le sujet). Ensuite, le Conseil constitutionnel invalide trois articles de la nouvelle loi
(7, 13 et 18-B.4), qui concernent la création d’un Comité dont les prérogatives
s’étendent à la majorité des articles de la nouvelle loi (notamment pour régler
les litiges entre les propriétaires et les locataires sur la hausse des loyers
et pour déterminer les bénéficiaires des aides financières parmi les
locataires). Ainsi, l’ensemble de la
nouvelle loi est caduque. Enfin, le Conseil constitutionnel émet des recommandations à l’adresse du
gouvernement et des députés libanais leur faisant porter la lourde
responsabilité d’établir le plan d’une véritable politique du logement qui doit
garantir aux Libanais le droit au
logement, en précisant bien que celles-ci devraient être mises en œuvre
avant l’entrée en vigueur de la nouvelle législation sur les locations. Comme
c’était prévisible, rien n’a été fait de tout cela. Plus grave encore, le 18
octobre 2014, c’est autour du Comité de
la législation et des consultations du ministère de la Justice, en charge
d’étudier la validité des nouvelles législations, d’épingler le travail bâclé
des parlementaires libanais. En effet, le Comité juge que la nouvelle loi, amputée de ces trois articles par le Conseil
constitutionnel, est inapplicable pour les locations anciennes ordinaires.
En dépit du jugement sévère du Conseil constitutionnel
et de l’avis défavorable de l’organisme du ministère de la Justice, et alors
que le Comité qui doit trancher les litiges et venir en aide aux plus démunis
ainsi que la Caisse d’aide aux locataires ne peuvent pas voir le jour, tout cela n’empêche pas certains
propriétaires, lobbies et promoteurs politiques de cette loi de terroriser les paisibles
locataires en martelant par-ci par-là que la « loi amputée » entre en
vigueur dans 4 semaines.
3.
Pourquoi la nouvelle loi est injuste ?
Depuis 1992, et même bien avant, les Libanais
entendaient parler d’un projet de loi 65/35, 60/40, 55/45 ou 50/50, le premier chiffre représentant
le pourcentage à payer par les locataires anciens pour racheter les appartements
qu’ils louent, le second étant le pourcentage des indemnités que devaient payer
les propriétaires pour expulser les locataires anciens. Et voilà qu’à
l’arrivée, en 2014, le Parlement libanais a voté la loi 0/0 :
le locataire ancien n’aura aucune possibilité de racheter son appartement, le
propriétaire ne payera aucune indemnité pour expulser son locataire au
terme du nouveau contrat de 9 ans.
4.
Quels sont les droits des locataires anciens qui ont été bafoués par la
nouvelle loi ?
L’ancienne loi
du logement accordait aux locataires anciens au Liban de multiples droits. C’est sur la base de ces droits, que des Libanais ont choisi d’être
locataires au lieu d’être propriétaires: maintien
dans les lieux, transmission du bail aux membres du foyer, contrôle du loyer,
rachat de l’appartement occupé avec une décote et indemnisation en cas
d’expulsion. Il est donc « illégal », et pour le moins immoral, de changer les règles du
jeu, sans le consentement de l'autre partie, les locataires.
5.
D’où viennent les droits des locataires anciens ?
Les droits des locataires anciens découlent du fait
que la guerre ainsi que la politique de
reconstruction libérale de l’après-guerre, et l’apport des expatriés libanais et des ressortissants arabes, au
grand pouvoir d’achat, ont perturbé
gravement les règles du jeu du marché de l’immobilier au Liban. Il était donc légitime que l’Etat libanais
intervienne dans le passé, en réduisant ces inégalités sociales, par
le maintien de la loi sur les locations anciennes. La nouvelle loi de
libéralisation des loyers conduira au contraire.
6.
Est-ce que l’ancienne loi sur les locations a été si défavorable pour les
propriétaires ?
L’ancienne loi
semblait favorable aux locataires, en contrôlant
les loyers, mais en réalité, elle a joué
globalement en faveur des propriétaires. Comme on le voit dans le 1er tableau, au début des années 90, quand le salaire minimum au
Liban était inférieur à 120 $/mois, un
appartement de 100 m² à Beyrouth valait 15 000 $, soit 10 ans de salaire
minimum. Aujourd’hui, le salaire minimum est passé à 450 $/mois, mais le
même appartement vaut 240 000 $,
soit 44 ans de salaires minimum ! Quitte à libéraliser le marché, il
fallait le faire plus tôt, à la sortie de la guerre en 1992, quand les prix des
appartements à l’achat étaient encore « raisonnables », mais pas aujourd’hui où
les prix sont « délirants ». Ceci aurait donné la possibilité à beaucoup de
locataires anciens d’acheter les appartements qu’ils louaient depuis longtemps.
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7.
Comment évoluera le loyer selon la nouvelle loi ?
Comme le montre le 2e tableau, les
locataires anciens d’un appartement de 100 m² à Beyrouth, verront leur loyer passer de 500 $/an à 12 000 $/an, dès la fin de la 5e année, soit une hausse de loyer de l’ordre de 1 000 $/mois. A la 10e année, les propriétaires fixeront librement les loyers et les locataires pourront
être expulsés sans aucune indemnité.
8.
Qui peut supporter la nouvelle augmentation de loyer ?
Pas beaucoup de gens. Il est admis partout dans le
monde que la part du loyer ne doit pas
dépasser le tiers du revenu pour rester à l’aise sur le plan financier.
Donc, pour supporter un nouveau loyer de 1 000 $/mois (qui représente 2,2
fois le salaire minimum libanais) sans s’étrangler, il faut gagner au moins 3 000 $/mois, soit 7 fois le salaire
minimum au Liban. Ce n’est le cas que d’une
minorité de locataires anciens.
9.
Que deviendront les locataires anciens ?
L’écrasante majorité des locataires anciens ne pourra
pas assumer des augmentations de loyers de cette ampleur et ceci dès la
première année du nouveau bail, c’est-à-dire dans quelques semaines. Les Libanais de la classe moyenne seront donc
condamnés à quitter leurs logements qu’ils occupent depuis des dizaines
d’années et à s’installer dans d’autres
quartiers. Ils seront remplacés par
des gens de la classe aisée, libanaise et arabe, changeant radicalement le
profil socio-économique de Beyrouth. Ainsi, la nouvelle loi sur la libéralisation des loyers conduira à une
ségrégation sociale et spatiale inacceptable. Si le phénomène est connu
dans le monde entier et porte un nom, la « gentrification », nulle
part ailleurs qu’au Liban, c’est l’État lui-même qui décide de mener
officiellement la gentrification des villes. Bien au contraire, les pouvoirs publics interviennent pour
limiter l’impact de ce phénomène et maintenir tant bien que mal, à la fois la
classe moyenne dans les quartiers et la mixité des classes sociales dans les
villes.
10.
Pourquoi faut-il craindre le pire pour les locataires anciens ?
On sait aujourd’hui qu’il n’y a plus un seul logement « bon marché » à louer sur tout le
territoire libanais depuis l’arrivée
au Liban entre 1,5 et 2 millions de ressortissants syriens. Tout laisse
penser que la présence de ces derniers au Liban est à durée indéterminée. Ainsi,
il est clair qu’il sera difficile pour la classe moyenne libanaise qui sera
expulsée de ses appartements, à Beyrouth et ailleurs, de trouver un logement. Le
peu de logements encore libres, anciens et neufs, sont aujourd’hui mis sur le
marché de la location et de la vente, à
des prix élevés, ce qui aggrave l’appauvrissement de la classe moyenne
libanaise, dans un pays où le coût de la vie est très élevé.
11.
Qu’en est-il des dommages collatéraux de la libéralisation des locations
anciennes ?
Puisqu’une partie des locataires anciens quittera
Beyrouth, la question qui se pose est de savoir que feront les propriétaires d’immeubles après la récupération de leurs
biens évacués ? Les rénover et les remettre en location ? C’est peu
tentant sachant qu’ils peuvent démolir
leurs immeubles de deux à six étages (la majorité des immeubles anciens), et construire des tours d’une dizaine d’étages
avec des appartements qu’ils pourraient vendre neufs à 3 000,
5 000 ou 10 000 $/m², aujourd’hui ou dans 9 ans, ou louer à des prix
exorbitants 1 500, 2 000 ou 2 500 $/mois. Avec la nouvelle loi, nous pouvons donc dire adieu aux bâtiments à
taille humaine à Beyrouth, à l’architecture typique de la ville, aux immeubles aux
trois arcs et à tout ce qui fait le
charme de la capitale libanaise.
12.
Que prévoit la nouvelle loi pour aider les locataires anciens ?
La loi prévoit la création
d’un fonds pour aider les Libanais qui ne pourront pas payer leur nouveau
loyer. Néanmoins, pour bénéficier de cette aide, il faut gagner moins de 3 fois
le salaire minimum libanais. Il est ridicule
de considérer que lorsqu’on gagne plus de 1 350 $/mois -dans un pays
où il n’y a aucune aide sociale, au royaume du privé (éducation, soins
médicaux, etc.), où les factures sont doubles (électricité, eau et téléphone)- on est en mesure de payer sans problème 1
000 $/mois de loyer, sans aucune aide de l’Etat.
13.
Est-ce que les locataires anciens peuvent compter sur l’aide de l’Etat ?
Pas vraiment. La nouvelle loi prévoit que le financement du fonds qui devrait venir
en aide aux locataires anciens, sera assuré en partie par les « donations ».
S’il n’y a pas de « dons » à la 1re, 3e, 6e
ou 9e année, les locataires anciens ne pourront compter que sur
eux-mêmes pour payer leurs loyers. Au pays dont la dette publique avoisine les
64 milliards de dollars, rien ne garantit
aux Libanais que cette caisse continuera à assumer sa mission en 2015 comme en
2024. D'ailleurs, à 4 semaines de l'entrée en vigueur hypothétique des augmentations des loyers, la Caisse est vide. Elle n'a même pas été créée encore. Dans tous les cas, étant temporaire,
cette Caisse est amenée à disparaitre dans neuf ans. Au-delà, c’est la loi
de la jungle qui régnera au Liban en matière de logement.
14.
D’où s’est inspiré le Liban pour élaborer l’ancienne loi des loyers ?
De la France ! Dès le début de la guerre de 1914, la France avait décidé de contrôler les
loyers afin de lutter contre la flambée des prix. Ceci a conduit à une baisse
des constructions, un phénomène qui s’est aggravé par les destructions de la
Deuxième Guerre mondiale, l’effondrement du pouvoir d’achat, l’exode rural et
la forte demande de logements urbains à la sortie de la guerre. Tous les ingrédients
d’une grave crise du logement étaient donc réunis. C’est dans ce contexte qu’a
été votée la loi n°48-1360, dite la loi
de 1948, toujours en vigueur, 66
ans après son vote. Le contrôle des
loyers au Liban date de la même époque. Il a été aboli en 2014.
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15.
Que dit la loi française de 1948 qui a inspiré la législation libanaise en
matière de logement ?
La loi de 1948 est un compromis en vertu duquel les loyers des logements construits en
France avant 1948 sont contrôlés par l’État. Par contre, les loyers des appartements neufs et
rénovés, sont libres et soumis à la loi du marché. Les locataires français
bénéficient en vertu de la loi 1948 « de
loyers peu élevés et d'un droit absolu
au maintien dans les lieux pour le locataire et ses proches à la fin du
bail ». Le propriétaire ne peut pas fixer librement ni le montant du
loyer initial, ni sa réévaluation. Ceux-ci sont fixés par l’État. On est
exactement dans l’esprit de l’ancienne loi libanaise sur les loyers.
16.
Quels sont les « droits » accordés de facto par la loi française de
1948 aux locataires français ? Comment la France résout le casse-tête des
locations anciennes ?
Un bail
français sous le régime de la loi de 1948 est de facto de durée indéterminée. En cas de reprise du logement par
le propriétaire afin d’y habiter ou pour démolir le logement et le
reconstruire, la loi française de 1948
exige du propriétaire de proposer un relogement à son locataire, dans les
mêmes conditions (quartier, surface, étages, vue, etc.). Ainsi, dans les faits et
les usages, la loi de 1948 est si protectrice pour les locataires qu’elle offre
aux personnes qui en sont bénéficiaires deux
« droits fondamentaux supplémentaires »:
1. Le droit
prioritaire des locataires par rapport aux tiers pour acheter les logements
qu’ils occupent, en cas de mise en vente par les propriétaires de
leurs biens soumis à la loi de 1948.
2. Le droit des
locataires d’acheter leurs logements, soumis à la
loi de 1948 et mis en vente par les propriétaires, à un tarif préférentiel avec une décote de 50 % par rapport à la
valeur des biens sur le marché libre.
Ainsi, c’est essentiellement par le biais du droit de
préemption et de la décote à l’achat, que la France a réussi à baisser le
nombre de locations anciennes. On est passés de plus d’un million de contrats
soumis à la loi de 1948 dans les années 70, à près de 200 000 actuellement. La majorité étant située à Paris, il faut quand même le rappeler, où
le prix du mètre carré sur le marché libre oscille entre 8 000 et 15 000
$.
17.
Pourquoi le Liban refuse de continuer à suivre la France en matière de
logement ?
L’ancienne loi
libanaise, comme la loi française, conduisait aussi en théorie, au droit de
préemption et au tarif préférentiel. C’était le
fameux principe 65/35, 60/40 et 55/45 ou
50/50, en usage entre les propriétaires et les locataires anciens au Liban. Les
locataires payaient aux propriétaires 65, 60, 55 ou 50 % du prix de
l’appartement pour l’acheter, les propriétaires indemnisaient les locataires à
hauteur de 35, 40, 45 ou 50 % en cas d’expulsion. Le problème au Liban, c’est qu’en pratique, les propriétaires étaient
peu enclins à vendre leurs appartements aux locataires anciens. Ils ont
toujours fait du lobbying pour abolir ce régime et faire voter une nouvelle loi
complètement en leur faveur. Ils furent servis en 2014. Alors que beaucoup de locataires français ont acheté
des logements à moitié prix, grâce à la loi de 1948, la nouvelle loi
libanaise, votée le 1er avril, balaie d’un revers de main tous les
droits des locataires anciens libanais, notamment le principe de l’indemnisation en
cas d’expulsion, ainsi que la priorité et le tarif préférentiel pour le rachat
des biens immobiliers anciens. Rien
n’interdisait au Liban de continuer à suivre la France en matière du logement,
sauf la volonté politique et le lobbying des promoteurs, évidemment.
18.
Que prévoit la France pour sortir des locations anciennes de 1948 ?
La loi française donne le droit au propriétaire de
proposer à son locataire un « bail de sortie de la loi de
1948 », avec une augmentation progressive du loyer, pour atteindre
le prix du marché à la 8e année, ce qui rappelle la nouvelle loi au
Liban. Mais, cette sortie n’a rien à voir avec la version sauvage libanaise. Un propriétaire dans la région parisienne
ne peut pas imposer à un locataire soumis à la loi de 1948, une sortie du bail
en 2014, si les ressources des personnes vivant au foyer sont inférieures à 4
450 $/mois pour une personne seule (soit 3 fois le salaire minimum
français !), 5 430 $/mois pour un foyer de 2 personnes (4 fois),
et 7 400 $/mois pour un foyer de 4
personnes (6 fois). Pour le législateur français, il est impératif que les
locataires expulsés d’un logement de 1948 puissent se loger dans le même
quartier pour un montant ne dépassant pas le tiers de leurs revenus. C’est
parfaitement le cas à Paris pour une personne gagnant plus de 4 450
$/mois, pour un couple ayant des revenus supérieurs à 5 430 $/mois et pour
une famille de 4 personnes avec des ressources qui dépassent 7 400 $/mois.
Au Liban, la nouvelle loi condamnera
l’écrasante majorité des locataires anciens -tous ceux qui ne peuvent pas
payer un loyer de 1 000 $/mois à la fin de la 5e année, ainsi
que ceux qui ne pourront pas supporter le loyer libre à la fin de la
9e année- à une double expulsion des
appartements et des quartiers où ils vivent depuis des lustres.
19.
En résumé, quelles sont les conséquences de la libéralisation des loyers
anciens au Liban ?
Depuis l’époque du mandat français, la politique libanaise du logement était
inspirée par les lois françaises, notamment par la loi de 1948. Puis un
beau matin, le 1er avril 2014, alors qu’en France cette législation
d’exception est toujours en vigueur, le Liban a décidé de libéraliser d’une
manière sauvage les loyers anciens. La
loi libanaise de libéralisation des loyers sera lourde de conséquences à cause
de la violation des droits séculaires des locataires libanais, pour
l’achat de leurs appartements avec une décote et à l’indemnisation en cas d’expulsion, de la ségrégation sociale et spatiale des Libanais, ce qui est
contraire au principe de la Constitution libanaise, de la gentrification de la
capitale par l’expulsion de la classe
moyenne ainsi que des natifs de Beyrouth, et leur remplacement par une classe aisée, de l’exode économique transcommunautaire
amplifié par la présence de 1,5 à 2 millions de ressortissants syriens, et de
la destruction du parc immobilier ancien.
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20.
En résumé, que faut-il faire pour éviter la catastrophe sociale ?
Le maintien de la classe moyenne et des natifs de
Beyrouth dans la capitale, ainsi que la préservation de la mixité sociale et
communautaire, passent par l’abolition
de la loi de libéralisation des loyers anciens. Pour empêcher la
« catastrophe sociale » d’avoir lieu, avec une défiguration
irréversible du tissu urbain et social de la capitale libanaise, en cas de mise
œuvre de ce texte bâclé, il faut étudier
une nouvelle loi du logement. Celle-ci devrait garantir une plus grande « justice sociale »,
évoquée dans la Constitution libanaise, en
restituant les droits des locataires anciens de rester dans leurs logements, et d’accéder facilement à la propriété
en achetant les appartements qu’ils occupent depuis des lustres, ou de se loger à un prix raisonnable dans
leurs quartiers, comme locataires ou comme propriétaires. Il en va de la
paix sociale au Liban. Sinon, les parlementaires libanais autoprorogés devront
assumer pleinement les conséquences de l’explosion sociale que la mise en œuvre
de cette loi bâclée risque de provoquer. Si la libéralisation des locations
anciennes entre en vigueur le 28 décembre 2014 comme le souhaitent les
promoteurs de la loi, le Liban devra se préparer au plus grand exode
transcommunautaire de son histoire. Pour l’éviter, la présence de tout un
chacun est vivement recommandée ce mercredi 3 décembre 2014 à 17h, place
Sassine dans le quartier d’Achrafieh à Beyrouth, pour demander aux députés libanais de revoir leur copie.