Impossible
de se promener au Liban, sans s'en apercevoir. Le lobby immobilier
qui sévit à Beyrouth veut s'accaparer la ville, en expulsant les
classes moyennes et les natifs de la capitale des logements anciens,
pour construire aux emplacements évacués des tours réservées à
une classe aisée. De l'autre côté du Liban, Sannine hier et Qornet el-Sawda aujourd'hui, le lobby immobilier tente aussi de
s'accaparer les sommets du Mont-Liban en défigurant ces montagnes éternelles pour y construire des villas réservées à une classe
aisée. Un entrepreneur m'a fait part un jour d'une idée de
construire un barrage à Qadisha et de transformer la vallée de
Qannoubine en un lac et une base 
Jésus
a eu beau expliquer « qu'il est plus facile à un chameau de
passer par le trou d'une aiguille qu'à un riche d'entrer dans le
royaume de Dieu » (Matthieu
19:23-24), Mahomet a eu beau prévenir que « la
course aux richesses vous distrait, jusqu’à ce que vous visitiez
les tombes » (Al-Takasur
102:1-2), l'enterrement a beau être entre midi et 15 heures
pour tout le monde, les biens terrestres ont beau resté dans ce
monde, les rapaces ne reculent devant rien pour multiplier leurs
gains. Ils transforment ce beau pays où coulaient jadis au temps
biblique le lait et le miel, en un interminable chantier qui pourrit
la vie quotidienne de l'ensemble des Libanais.
2.
Le rafistolage de la loi de libéralisation des loyers
 |
| Après les rafistolages parlementaires, la valeur locative est passée à 4%. Le loyer augmentera dans cet exemple de 1 365 $/an, les 4 premières années, et de 1 820 $/an, les 2 années suivantes, pour s'établir à partir de la 6e année à 9 600 $/an, avec expulsion assurée à la 10e année, sans indemnités. |
3.
Flashback sur le projet Solidere mis en œuvre depuis 1994
C'est
au début des années 1990 et dans le but de faciliter la
reconstruction et l'harmonisation du centre-ville de Beyrouth, détruit
par quinze ans de guerre, et de trouver les fonds nécessaires, que
le Premier ministre Rafic Hariri créa la célèbre société
anonyme, Solidere, acronyme de Société libanaise pour le
développement et la reconstruction. Le principe était simple :
les propriétaires étaient expropriés de leurs biens immobiliers,
mais recevaient en compensation des actions dans la nouvelle société.
Sans nous perdre en palabres et polémiquer inutilement, on peut dire
trois choses à propos de cet imbroglio politico-financier.
Primo,
sans le projet visionnaire de Rafic Hariri, on risquait d'avoir un centre-ville à l'image
du reste du pays, avec un urbanisme anarchique et laid. Aujourd'hui,
nous avons un centre-ville superbe, il faut le reconnaitre. Secundo,
les petits propriétaires du centre-ville n'ont cessé de dire haut
et fort qu'ils ont été lésés dans cette transaction. Il faut dire
que le prix du mètre carré a fortement augmenté au fil des années.
Il se négocie de nos jours à des milliers de dollars. Rien à voir
avec l'estimation des prix à l'époque, le facteur de conversion des
valeurs des biens en actions et la hausse des prix des actions.
Tertio, le projet Solidere a conduit à la sortie de la guerre et
dans une période incertaine, à l'expulsion de facto d'une frange de
Libanais, qui étaient ni riches ni pauvres, du centre-ville de
Beyrouth, au profit d'une classe exclusivement aisée aujourd'hui.
Tous ceux qui l'ont connu, peuvent en témoigner, il suffit de se
promener dans ce downtown pour s'en rendre compte. C'est ce
feeling qui pousse beaucoup de Libanais à dire que notre
centre-ville est beau mais sans âme.
Cela
étant dit, il faut quand même le souligner, le Premier
ministre Rafic Hariri n'a jamais pris l'initiative de faire voter la
libéralisation des loyers anciens au Liban de son vivant, alors
qu'il avait tous les pouvoirs une grande partie du temps entre 1990
et 2005. Bien au contraire, il a gardé le contrôle des loyers à
Beyrouth et le droit au maintien dans les lieux pour les locataires.
4.
Peut-on qualifier la libéralisation des loyers en 2017 par
« l'opération Solidere 2 » ?
Quand
on se penche sur le problème des locations anciennes, on ne peut
s'empêcher de faire le rapprochement avec ce qui s'est passé dans
les années 1990, le projet Solidere. Certes, la loi actuelle n'a
absolument rien à voir avec la société immobilière. Et pourtant,
dans les faits, la libéralisation des loyers mise en place récemment
aura les mêmes conséquences : l'expulsion d'une frange de Libanais,
ni riches ni pauvres, de Beyrouth, au profit d'une classe
exclusivement aisée. Le cercle des expulsions, cantonné au
centre-ville dans le projet Solidere de 1994, sera élargi de nos
jours aux arrondissements en périphérie du downtown de
Beyrouth, incluant entre autres : Saïfi (Gemmayzeh), Rmeil (Mar
Mikhael), Bachoura (Basta Ta7ta), Zkak el-Blatt (Batrakiyeh), Minet
el-Hosn (Kantari), Ras-Beyrouth (Manara, Hamra, Qoreitem, Snoubra,
Aïn el-Tineh, Raoucheh), Msaïtbeh (Sanaye3, Dar el-Fatwa), Mazraa
(Basta Faouqa, Ras el-Nabaa, Horch, Tarik el-Jdideh), Achrafieh (Mar
Mitr, Mar Nkoula, Sodeco, Hekmeh, Yessou3iyé, Hôtel-Dieu, Sioufi,
Ghabé), etc. Sachez par ailleurs, que si une majeure partie des locations anciennes se concentre à Beyrouth, tout le territoire libanais est concerné par la libéralisation des loyers, de Tripoli à Tyr comme de Harit Hreik à Baalbek et aux coins les plus reculés du Liban.
Force
est de constater qu'à Beyrouth, nous assistons bel et bien à une opération qui
n'ose pas dire son nom, « Solidere 2 », une sorte
d'adaptation libre du « film Solidere ». L'étude comparative fait ressortir :
-
dans Solidere 1994, on a exproprié les propriétaires en les
dépossédant de leur droit de propriété ; dans l'adaptation 2017,
on expropriera les locataires en les dépossédant de leur droit au
maintien dans les lieux ;
-
dans Solidere 1994, on a converti les titres de propriété en
actions ; dans l'adaptation 2017, on convertira le droit
au maintien dans les lieux en un bail à durée limitée ;
-
dans Solidere 1994, on a constitué une société anonyme pour
regrouper tous les bénéficiaires, les propriétaires expropriés,
et gérer le business foncier ; dans l'adaptation 2017, on n'aura pas besoin de créer une société anonyme, puisque de par leurs intérêts communs, les
bénéficiaires, les grands propriétaires, sont regroupés au sein
d'un lobby influent et puissant, comme en témoigne le vote de cette nouvelle législation foncièrement favorable aux propriétaires.
Pour
prendre conscience du lien qui existe entre « le projet
Solidere » (le business foncier dans le centre-ville de
Beyrouth, mis en œuvre en 1994 jusqu'en 2029), et « la
libéralisation des loyers » (le business foncier en périphérie
du centre-ville de Beyrouth qui devrait être mis en œuvre
progressivement dès 2017 et pleinement à partir de 2029), il suffit
de se promener en ce moment même dans les Souks de Beyrouth, qui sont justement la réalisation-phare de la société Solidere. Au lieu de
mettre un peu d'art et de culture dans ce temple de la consommation,
la société foncière n'a rien trouvé de mieux que d'organiser une
exposition des principaux projets immobiliers dans la capitale
libanaise et aux alentours.
5.
La loi de libéralisation des loyers constitue une grande menace pour
l'avenir des Libanais
D'une
part, parce qu'il s'agit d'une violation grave de trois droits
séculaires de centaines de milliers de locataires libanais : le
maintien dans les lieux, l’achat de leurs appartements avec une
décote et l’indemnisation en cas d’expulsion. C'était le cas au
Liban, depuis la nuit des temps.
D'autre
part, parce que la libéralisation des locations anciennes aura de
lourdes conséquences, comme ce fut le cas du projet Solidere dans
les années 1990 : la gentrification de la capitale par l'exode des
classes moyennes ainsi que des natifs de Beyrouth (et leur
remplacement par des classes aisées, du fait de l'augmentation
astronomique des loyers), la hausse du prix de l'immobilier
(amplifiée par l'installation de plus de 1,5 million de
ressortissants syriens au Liban) et la destruction du parc immobilier
ancien (ainsi que des immeubles à taille humaine et de tout ce qui
fait le charme de Beyrouth, l'architecture à trois arcades, les
immeubles des années 1950-1960 et les merveilleuses persiennes !). Si la législation
votée ne concerne pour l'instant que les habitations, il est évident
qu'elle s'étendra prochainement à la libéralisation des loyers
anciens des commerces. A terme, c'est toute la vie sociale dans la capitale qui sera bouleversée. Sans classes moyennes à Beyrouth, nous assisterons à une déshumanisation progressive et certaine de la ville.
Et pourtant et pour l'instant, la machine est en marche. Si rien ne la stoppe, d'ici 2029, le Petit-Beyrouth, les régions autour du centre-ville,
sera pratiquement vidée des Libanais des classes moyennes,
résidentes et commerçantes, de toutes les confessions, plus
particulièrement sunnites et chrétiennes, les principales
communautés qui seront frappées de plein fouet par la
libéralisation sauvage des loyers décidée par leurs défaillants
représentants.
Pire
encore, toutes les nouvelles tours qui poussent comme des champignons
à Beyrouth, là où logeaient des locataires anciens, demeurent
inaccessibles à la majorité de la population libanaise. Ceci
s'explique par le fait que le marché de l'immobilier au Liban n'est
pas un marché normal qui peut s'autoréguler et atteindre un
équilibre raisonnable, à cause de plusieurs facteurs :
l'implication des expatriés (aux revenus élevés), l'ouverture à
la clientèle arabe (au grand pouvoir d'achat), l'inégalité sociale
importante (à cause de l'existence de classes très aisées et de la
facilité d'enrichissement personnel dues à l'absence d'imposition
sérieuse ; une source sûre m'a rapporté qu'une banque a conclu il
y a quelques jours, avec des clients triés sur le volet, des
transactions qui garantiraient à ces derniers d'avoir des intérêts
à deux chiffres sur le dépôt et le blocage d'un million de dollars
; pour le vulgum pecus, ça tourne autour de 1% !) et le blanchiment
d'argent.
6.
Les partis politiques et la loi de libéralisation des loyers : ils sont tous dans le coup, kelloun ye3né kelloun
Le
fer de lance de la libéralisation des loyers anciens au Liban est le
Courant du Futur. Et dire que certains observateurs se sont étonnés de l'accueil
froid de Saad Hariri à Tarik el-Jdidé et de la claque électorale
qu'il a reçue aux dernières élections municipales ! Il n'y a qu'à
écouter les interventions des ténors du bloc parlementaire, lors du
vote des rafistolages il y a quelques jours, pour se rendre compte de
l'obstination du parti du Premier ministre pour parvenir à libérer
les loyers, notamment à Beyrouth. Trois noms se sont distingués :
Fouad Siniora (le cerveau du projet Solidere voté en 1994), Samir
el-Jisr (dont le frère préside le Conseil du Développement et de
la Reconstruction, CDR, un organisme d'Etat qui brasse des millions
de dollars d'argent public et qui est rattaché au Premier ministre)
et Robert Ghanem (le cerveau de la loi de libéralisation des loyers
anciens dans sa forme pro-propriétaires).
Il
est évidement injuste de mettre tout sur le dos du Futur. Ils sont
tous dans le coup, kelloun ye3né kelloun, à
des degrés différents et à quelques exceptions près, des députés qui ne représentent pas leurs partis et qui
ne dépassent pas les doigts d'une seule main. Ziad Assouad (Courant
patriotique libre), El-Walid Succariyé (bloc Hezbollah), Emile Rahmé
(bloc CPL/Frangié) et Elie Aoun (bloc Joumblatt), ont tenté
désespérément lors de la dernière séance législative du
Parlement, de lier l'application de la libéralisation des loyers
anciens à l'élaboration d'une politique du logement au Liban, comme
l'a pourtant recommandé le Conseil constitutionnel, en vain. Nabih
Berri (le président du Parlement since 1992) voulait rapidement en finir « quel
qu'en soit le prix », Boutros Harb (indépendant) s'est
beaucoup inquiété pour « les investisseurs »,
Ghassan Moukheiber (Courant patriotique libre) et Antoine Zahra
(parti des Forces libanaises) se sont opposés farouchement, ne
serait-ce que « de lier l'application de la loi à la
création du compte » qui doit venir en aide aux locataires
incapables de payer leur loyer. De son côté, Nawaf Moussaoui, très prolixe sur la nécessité de maintenir la branche armée de son parti, n'a absolument rien trouvé à redire une fois que Saad Hariri s'était engagé à créer le fameux compte dans les quatre mois à venir, à part acclamer chaleureusement le Premier ministre. Comment financer ce misérable « compte » (notez bien la nuance, il s'agit maintenant d'un compte et non d'une caisse, comme c'était le cas dans la 1re version de la loi !), comment assurer sa pérennité, comment feront ceux qui ne bénéficieront pas des aides et doivent supporter 1 000 $/mois d'augmentation de loyer et que deviendront tous les locataires anciens dans 9 ans, ne semblent pas empêcher le député du Hezbollah de dormir sur ses deux oreilles.
Absences
remarquées, celles du leader-député « socialiste
progressiste », Walid Joumblatt, on ne sait pas trop encore une fois ce qu'il en pense, et Neemtallah Abi-Nasr (Courant patriotique
libre), grand défenseur de la libéralisation des loyers anciens.
Suspens, les députés des Kataeb (Samy Gemayel) qui font partie du
groupe de parlementaires qui a saisi le Conseil constitutionnel au sujet
de la constitutionnalité de la loi la dernière fois, n'ont pas encore arrêté leur position cette fois.
L'ironie
de l'histoire réside dans le fait que ce qui s'apparente à une
« opération Solidere 2 », qui conduira à l'expulsion du
Petit-Beyrouth des classes moyennes, notamment sunnites et chrétiennes,
est conduite et approuvée par le Courant du Futur (Saad Hariri), un
parti à dominante sunnite, et par le Courant patriotique libre
(Michel Aoun, Gebrane Bassil) et les Forces libanaises (Samir
Geagea), deux partis chrétiens, qui ne cessent de gaver les
Chrétiens depuis un an par la portée historique de leur nouvelle
alliance. La 7awla wala qouwata ella bellah, ya yessou3 dakhil
esmak !
On
retrouve aux abonnées absents aussi, le mufti sunnite de la
République, cheikh Abdel-Latif Deriane, le patriarche maronite
d'Antioche et de tout l'Orient, cardinal Bechara Raï, le métropolite orthodoxe de
Beyrouth, monseigneur Elias Audi, et les chefs religieux des 14 autres communautés restantes, qui ont tous une
fâcheuse tendance à se mêler de ce qui ne les regarde pas et à ne
pas se mêler de ce qui les regarde.
Aux
abonnés absents, on retrouve également la nouvelle municipalité de
Beyrouth, qui disposerait de 1,5 à 3,4 milliards de dollars d'argent
public à dépenser entre 2016 et 2022. Rien de plus normal, elle
dépend entièrement du Courant du Futur et n'a jamais jugé utile de
parler de logement, même durant la campagne électorale en mai 2016
où elle a eu le culot de se présenter devant les électeurs sous le
titre « Lei7it el-Biyerté ». Il faut dire qu'à
sa tête se trouve Jamal Itani, l'ex-président du CDR cité plus haut (2002-2004),
grand entrepreneur qui a travaillé en Arabie saoudite et en
Jordanie, nommé en 2014 par la société Solidere, en toute
discrétion, « Directeur général des opérations ».
Pardon? Mystère et boule de gomme. Saad Hariri, Samir Geagea et
Michel Aoun, ont tellement déçu les rues sunnite et chrétienne,
que cette « liste des Beyrouthins » de
Jamal Itani, qui a regroupé tout l'échiquier politique de la
capitale, n'a recueilli que 9% des voix des électeurs de Beyrouth
aux dernières élections municipales, face aux outsiders du mouvement civique Beirut Madinati, dans une ville que se
partageaient pourtant, le Courant du Futur, le parti des Forces
libanaises et le Courant patriotique. Wal2ati a3zam, à
ce qu'on dit. Rendez-vous aux prochaines élections
législatives.
7.
Les solutions justes et durables : les projets alternatifs à la
libéralisation sauvage des loyers
La
loi de libéralisation des loyers actuelle ne peut absolument pas
constituer une politique du logement au Liban, encore moins une
solution viable au casse-tête des locations anciennes. Ce n'est pas
de la sorte qu'on résolve ce genre de problèmes sociaux complexes dans un
pays développé. Les solutions justes et durables existent. J'en
vois au moins trois.
.
La première se trouve dans la loi française de 1948, qui cadre les
locations anciennes en France, toujours en vigueur 69 ans après son
vote et qui concerne encore 200 000 foyers essentiellement à Paris.
La loi de 1948 a permis aux locataires anciens en France, d'acheter
les appartements qu'ils louaient au prix du marché avec une décote
allant jusqu'à 50%. Il peut en être ainsi au Liban avec les grands
propriétaires de logements anciens.
.
La seconde réside dans une obligation que les pouvoirs publics au
Liban imposent aux promoteurs qui détruisent les immeubles anciens
(1-6 étages), pour y construire des tours de 10-50 étages, de
revendre des appartements neufs aux locataires anciens qui y
logeaient auparavant, au prix de revient. Dans ce cadre, on peut même
imaginer une autre obligation inspirée par la loi française
relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite loi
SRU, votée en 2000). Pour favoriser la mixité sociale et lutter
contre la constitution de ghettos par classe sociale, l'Etat français
impose aux communes de disposer de 25% de logements sociaux. Ainsi,
l'Etat libanais peut imposer à tous les promoteurs de logements
neufs dans Beyrouth et ailleurs, de réserver 25% des surfaces de vente à des
locataires anciens du même quartier ou des locataires nouveaux
inscrits sur un registre officiel de bénéficiaires à faibles
revenus qui souhaitent accéder à la propriété. Dans les deux cas, il reviendra à l'Etat libanais de se
porter garant et d'accorder des prêts à taux zéro aux personnes
concernées.
.
La troisième est celle où l'Etat libanais prend en charge lui-même,
directement, la construction et la mise en vente de logements au prix
de revient dans tous les quartiers du Petit-Beyrouth et non d'envoyer
les indésirables locataires anciens en dehors de la capitale, comme le
souhaitent quelques humanistes de la dernière pluie.
Les
parlementaires libanais, doivent savoir que toute solution qui
n'aboutira pas au maintien des locataires dans les logements qu'ils
louent depuis des décennies ou au moins dans les quartiers où ils
résident depuis des lustres, est nulle et non avenue. De même,
toute politique du logement qui ne permet qu'à une toute petite
minorité de la population libanaise d'avoir la capacité de résider
à Beyrouth si elle le désire, est aussi nulle et non avenue.
On dénombre 147 logements sociaux pour 1 000 habitants aux Pays-Bas, 102 au Danemark et en Autriche, 95 en Suède, 85 au Royaume-Uni et 69 en France. On en a zéro au Liban ! Ainsi, le gouvernement, le Parlement et la municipalité de Beyrouth, sont appelés à bien assumer leurs responsabilités pour une fois et à élaborer et mettre en oeuvre, une véritable politique du logement basée sur les solutions proposées dans cet article, et sur tant d'autres, afin que tous les Libanais aux revenus modérés puissent disposer de logements sociaux à acheter, et non à louer. Une telle politique du logement digne de ce nom devra préserver l'humanisation, le charme et la qualité de vie à Beyrouth, aujourd'hui menacés par une urbanisation sauvage sans schéma directeur. Nous devons tout faire pour que la politique du logement soit au centre de la campagne électorale des prochaines élections législatives afin de pouvoir écarter les députés et les candidats défaillants.
En attendant, tous les regards convergent vers « beï el-kel » (le père de tous), pour voir si le président de la République libanaise, Michel Aoun, mérite bien son nouveau surnom et savoir s'il rejettera en bloc la libéralisation sauvage des loyers au Liban et exigera des différents acteurs, des solutions justes et durables, dans l'intérêt des propriétaires et des locataires.
On dénombre 147 logements sociaux pour 1 000 habitants aux Pays-Bas, 102 au Danemark et en Autriche, 95 en Suède, 85 au Royaume-Uni et 69 en France. On en a zéro au Liban ! Ainsi, le gouvernement, le Parlement et la municipalité de Beyrouth, sont appelés à bien assumer leurs responsabilités pour une fois et à élaborer et mettre en oeuvre, une véritable politique du logement basée sur les solutions proposées dans cet article, et sur tant d'autres, afin que tous les Libanais aux revenus modérés puissent disposer de logements sociaux à acheter, et non à louer. Une telle politique du logement digne de ce nom devra préserver l'humanisation, le charme et la qualité de vie à Beyrouth, aujourd'hui menacés par une urbanisation sauvage sans schéma directeur. Nous devons tout faire pour que la politique du logement soit au centre de la campagne électorale des prochaines élections législatives afin de pouvoir écarter les députés et les candidats défaillants.
En attendant, tous les regards convergent vers « beï el-kel » (le père de tous), pour voir si le président de la République libanaise, Michel Aoun, mérite bien son nouveau surnom et savoir s'il rejettera en bloc la libéralisation sauvage des loyers au Liban et exigera des différents acteurs, des solutions justes et durables, dans l'intérêt des propriétaires et des locataires.