lundi 1 décembre 2014

Dès le 28 décembre 2014, le Liban fera face au plus grand exode transcommunautaire de son histoire, sauf si la loi de libéralisation des loyers anciens est abolie. Le point en 20 Questions-Réponses (Art.256)


1. Pourquoi faut-il se mobiliser contre la libéralisation des loyers anciens ?
Parce que près d’un million de personnes seraient concernés, il est important d’alerter le peuple libanais, les médias et certains parlementaires de notre pays, en dehors des lobbies et des promoteurs de cette loi, sur l’ampleur des conséquences de la nouvelle législation votée le 1er avril 2014. Si elle n’est pas abolie, la loi de libéralisation des loyers anciens peut entrer en vigueur le 28 décembre 2014 dans un total mépris de la décision du Conseil constitutionnel et de l'avis du Comité de la législation et des consultations du ministère de la Justice. Elle risque de mettre à la rue une frange importante de la population libanaise. C’est dans ce cadre qu’un sit-in de protestation sera organisé le mercredi 3 décembre à 17h, place Sassine dans le quartier d’Achrafieh à Beyrouth, afin de faire comprendre aux autoprorogés représentants de la nation, la nécessité absolue de revoir leur copie.

2. Où sommes-nous aujourd’hui sur le plan légal ?
Après la grande confusion et l’amateurisme qui ont accompagné la promulgation de la nouvelle loi sur la libéralisation des locations anciennes, et suite à la saisine du Conseil constitutionnel par dix députés de la nation, la haute institution libanaise a rendu son verdict le 6 août 2014. Dans ce jugement, le Conseil constitutionnel épingle d’abord les parlementaires libanais pour leur violation du règlement interne du Parlement en votant la nouvelle législation le 1er avril « en bloc » (en un seul article, dans le but manifeste d’empêcher toute discussion sur le sujet). Ensuite, le Conseil constitutionnel invalide trois articles de la nouvelle loi (7, 13 et 18-B.4), qui concernent la création d’un Comité dont les prérogatives s’étendent à la majorité des articles de la nouvelle loi (notamment pour régler les litiges entre les propriétaires et les locataires sur la hausse des loyers et pour déterminer les bénéficiaires des aides financières parmi les locataires). Ainsi, l’ensemble de la nouvelle loi est caduque. Enfin, le Conseil constitutionnel émet des recommandations à l’adresse du gouvernement et des députés libanais leur faisant porter la lourde responsabilité d’établir le plan d’une véritable politique du logement qui doit garantir aux Libanais le droit au logement, en précisant bien que celles-ci devraient être mises en œuvre avant l’entrée en vigueur de la nouvelle législation sur les locations. Comme c’était prévisible, rien n’a été fait de tout cela. Plus grave encore, le 18 octobre 2014, c’est autour du Comité de la législation et des consultations du ministère de la Justice, en charge d’étudier la validité des nouvelles législations, d’épingler le travail bâclé des parlementaires libanais. En effet, le Comité juge que la nouvelle loi, amputée de ces trois articles par le Conseil constitutionnel, est inapplicable pour les locations anciennes ordinaires.

En dépit du jugement sévère du Conseil constitutionnel et de l’avis défavorable de l’organisme du ministère de la Justice, et alors que le Comité qui doit trancher les litiges et venir en aide aux plus démunis ainsi que la Caisse d’aide aux locataires ne peuvent pas voir le jour, tout cela n’empêche pas certains propriétaires, lobbies et promoteurs politiques de cette loi de terroriser les paisibles locataires en martelant par-ci par-là que la « loi amputée » entre en vigueur dans 4 semaines.

3. Pourquoi la nouvelle loi est injuste ?
Depuis 1992, et même bien avant, les Libanais entendaient parler d’un projet de loi 65/35, 60/40, 55/45 ou 50/50, le premier chiffre représentant le pourcentage à payer par les locataires anciens pour racheter les appartements qu’ils louent, le second étant le pourcentage des indemnités que devaient payer les propriétaires pour expulser les locataires anciens. Et voilà qu’à l’arrivée, en 2014, le Parlement libanais a voté la loi 0/0 : le locataire ancien n’aura aucune possibilité de racheter son appartement, le propriétaire ne payera aucune indemnité pour expulser son locataire au terme du nouveau contrat de 9 ans.

4. Quels sont les droits des locataires anciens qui ont été bafoués par la nouvelle loi ?
L’ancienne loi du logement accordait aux locataires anciens au Liban de multiples droits. C’est sur la base de ces droits, que des Libanais ont choisi d’être locataires au lieu d’être propriétaires: maintien dans les lieux, transmission du bail aux membres du foyer, contrôle du loyer, rachat de l’appartement occupé avec une décote et indemnisation en cas d’expulsion. Il est donc « illégal », et pour le moins immoral, de changer les règles du jeu, sans le consentement de l'autre partie, les locataires.

5. D’où viennent les droits des locataires anciens ?
Les droits des locataires anciens découlent du fait que la guerre ainsi que la politique de reconstruction libérale de l’après-guerre, et l’apport des expatriés libanais et des ressortissants arabes, au grand pouvoir d’achat, ont perturbé gravement les règles du jeu du marché de l’immobilier au Liban. Il était donc légitime que l’Etat libanais intervienne dans le passé, en réduisant ces inégalités sociales, par le maintien de la loi sur les locations anciennes. La nouvelle loi de libéralisation des loyers conduira au contraire.

6. Est-ce que l’ancienne loi sur les locations a été si défavorable pour les propriétaires ?
L’ancienne loi semblait favorable aux locataires, en contrôlant les loyers, mais en réalité, elle a joué globalement en faveur des propriétaires. Comme on le voit dans le 1er tableau, au début des années 90, quand le salaire minimum au Liban était inférieur à 120 $/mois, un appartement de 100 m² à Beyrouth valait 15 000 $, soit 10 ans de salaire minimum. Aujourd’hui, le salaire minimum est passé à 450 $/mois, mais le même appartement vaut 240 000 $, soit 44 ans de salaires minimum ! Quitte à libéraliser le marché, il fallait le faire plus tôt, à la sortie de la guerre en 1992, quand les prix des appartements à l’achat étaient encore « raisonnables », mais pas aujourd’hui où les prix sont « délirants ». Ceci aurait donné la possibilité à beaucoup de locataires anciens d’acheter les appartements qu’ils louaient depuis longtemps.

7. Comment évoluera le loyer selon la nouvelle loi ?
Comme le montre le 2e tableau, les locataires anciens d’un appartement de 100 m² à Beyrouth, verront leur loyer passer de 500 $/an à 12 000 $/an, dès la fin de la 5e année, soit une hausse de loyer de l’ordre de 1 000 $/mois. A la 10e année, les propriétaires fixeront librement les loyers et les locataires pourront être expulsés sans aucune indemnité.

8. Qui peut supporter la nouvelle augmentation de loyer ?
Pas beaucoup de gens. Il est admis partout dans le monde que la part du loyer ne doit pas dépasser le tiers du revenu pour rester à l’aise sur le plan financier. Donc, pour supporter un nouveau loyer de 1 000 $/mois (qui représente 2,2 fois le salaire minimum libanais) sans s’étrangler, il faut gagner au moins 3 000 $/mois, soit 7 fois le salaire minimum au Liban. Ce n’est le cas que d’une minorité de locataires anciens.

9. Que deviendront les locataires anciens ?
L’écrasante majorité des locataires anciens ne pourra pas assumer des augmentations de loyers de cette ampleur et ceci dès la première année du nouveau bail, c’est-à-dire dans quelques semaines. Les Libanais de la classe moyenne seront donc condamnés à quitter leurs logements qu’ils occupent depuis des dizaines d’années et à s’installer dans d’autres quartiers. Ils seront remplacés par des gens de la classe aisée, libanaise et arabe, changeant radicalement le profil socio-économique de Beyrouth. Ainsi, la nouvelle loi sur la libéralisation des loyers conduira à une ségrégation sociale et spatiale inacceptable. Si le phénomène est connu dans le monde entier et porte un nom, la « gentrification », nulle part ailleurs qu’au Liban, c’est l’État lui-même qui décide de mener officiellement la gentrification des villes. Bien au contraire, les pouvoirs publics interviennent pour limiter l’impact de ce phénomène et maintenir tant bien que mal, à la fois la classe moyenne dans les quartiers et la mixité des classes sociales dans les villes.

10. Pourquoi faut-il craindre le pire pour les locataires anciens ?
On sait aujourd’hui qu’il n’y a plus un seul logement « bon marché » à louer sur tout le territoire libanais depuis l’arrivée au Liban entre 1,5 et 2 millions de ressortissants syriens. Tout laisse penser que la présence de ces derniers au Liban est à durée indéterminée. Ainsi, il est clair qu’il sera difficile pour la classe moyenne libanaise qui sera expulsée de ses appartements, à Beyrouth et ailleurs, de trouver un logement. Le peu de logements encore libres, anciens et neufs, sont aujourd’hui mis sur le marché de la location et de la vente, à des prix élevés, ce qui aggrave l’appauvrissement de la classe moyenne libanaise, dans un pays où le coût de la vie est très élevé.

11. Qu’en est-il des dommages collatéraux de la libéralisation des locations anciennes ?
Puisqu’une partie des locataires anciens quittera Beyrouth, la question qui se pose est de savoir que feront les propriétaires d’immeubles après la récupération de leurs biens évacués ? Les rénover et les remettre en location ? C’est peu tentant sachant qu’ils peuvent démolir leurs immeubles de deux à six étages (la majorité des immeubles anciens), et construire des tours d’une dizaine d’étages avec des appartements qu’ils pourraient vendre neufs à 3 000, 5 000 ou 10 000 $/m², aujourd’hui ou dans 9 ans, ou louer à des prix exorbitants 1 500, 2 000 ou 2 500 $/mois. Avec la nouvelle loi, nous pouvons donc dire adieu aux bâtiments à taille humaine à Beyrouth, à l’architecture typique de la ville, aux immeubles aux trois arcs et à tout ce qui fait le charme de la capitale libanaise.

12. Que prévoit la nouvelle loi pour aider les locataires anciens ?
La loi prévoit la création d’un fonds pour aider les Libanais qui ne pourront pas payer leur nouveau loyer. Néanmoins, pour bénéficier de cette aide, il faut gagner moins de 3 fois le salaire minimum libanais. Il est ridicule de considérer que lorsqu’on gagne plus de 1 350 $/mois -dans un pays où il n’y a aucune aide sociale, au royaume du privé (éducation, soins médicaux, etc.), où les factures sont doubles (électricité, eau et téléphone)- on est en mesure de payer sans problème 1 000 $/mois de loyer, sans aucune aide de l’Etat.

13. Est-ce que les locataires anciens peuvent compter sur l’aide de l’Etat ?
Pas vraiment. La nouvelle loi prévoit que le financement du fonds qui devrait venir en aide aux locataires anciens, sera assuré en partie par les « donations ». S’il n’y a pas de « dons » à la 1re, 3e, 6e ou 9e année, les locataires anciens ne pourront compter que sur eux-mêmes pour payer leurs loyers. Au pays dont la dette publique avoisine les 64 milliards de dollars, rien ne garantit aux Libanais que cette caisse continuera à assumer sa mission en 2015 comme en 2024. D'ailleurs, à 4 semaines de l'entrée en vigueur hypothétique des augmentations des loyers, la Caisse est vide. Elle n'a même pas été créée encore. Dans tous les cas, étant temporaire, cette Caisse est amenée à disparaitre dans neuf ans. Au-delà, c’est la loi de la jungle qui régnera au Liban en matière de logement.

14. D’où s’est inspiré le Liban pour élaborer l’ancienne loi des loyers ?
De la France ! Dès le début de la guerre de 1914, la France avait décidé de contrôler les loyers afin de lutter contre la flambée des prix. Ceci a conduit à une baisse des constructions, un phénomène qui s’est aggravé par les destructions de la Deuxième Guerre mondiale, l’effondrement du pouvoir d’achat, l’exode rural et la forte demande de logements urbains à la sortie de la guerre. Tous les ingrédients d’une grave crise du logement étaient donc réunis. C’est dans ce contexte qu’a été votée la loi n°48-1360, dite la loi de 1948, toujours en vigueur, 66 ans après son vote. Le contrôle des loyers au Liban date de la même époque. Il a été aboli en 2014.

15. Que dit la loi française de 1948 qui a inspiré la législation libanaise en matière de logement ?
La loi de 1948 est un compromis en vertu duquel les loyers des logements construits en France avant 1948 sont contrôlés par l’État. Par contre, les loyers des appartements neufs et rénovés, sont libres et soumis à la loi du marché. Les locataires français bénéficient en vertu de la loi 1948 « de loyers peu élevés et d'un droit absolu au maintien dans les lieux pour le locataire et ses proches à la fin du bail ». Le propriétaire ne peut pas fixer librement ni le montant du loyer initial, ni sa réévaluation. Ceux-ci sont fixés par l’État. On est exactement dans l’esprit de l’ancienne loi libanaise sur les loyers.

16. Quels sont les « droits » accordés de facto par la loi française de 1948 aux locataires français ? Comment la France résout le casse-tête des locations anciennes ?
Un bail français sous le régime de la loi de 1948 est de facto de durée indéterminée. En cas de reprise du logement par le propriétaire afin d’y habiter ou pour démolir le logement et le reconstruire, la loi française de 1948 exige du propriétaire de proposer un relogement à son locataire, dans les mêmes conditions (quartier, surface, étages, vue, etc.). Ainsi, dans les faits et les usages, la loi de 1948 est si protectrice pour les locataires qu’elle offre aux personnes qui en sont bénéficiaires deux « droits fondamentaux supplémentaires »:
1. Le droit prioritaire des locataires par rapport aux tiers pour acheter les logements qu’ils occupent, en cas de mise en vente par les propriétaires de leurs biens soumis à la loi de 1948.
2. Le droit des locataires d’acheter leurs logements, soumis à la loi de 1948 et mis en vente par les propriétaires, à un tarif préférentiel avec une décote de 50 % par rapport à la valeur des biens sur le marché libre.
Ainsi, c’est essentiellement par le biais du droit de préemption et de la décote à l’achat, que la France a réussi à baisser le nombre de locations anciennes. On est passés de plus d’un million de contrats soumis à la loi de 1948 dans les années 70, à près de 200 000 actuellement. La majorité étant située à Paris, il faut quand même le rappeler, où le prix du mètre carré sur le marché libre oscille entre 8 000 et 15 000 $.

17. Pourquoi le Liban refuse de continuer à suivre la France en matière de logement ?
L’ancienne loi libanaise, comme la loi française, conduisait aussi en théorie, au droit de préemption et au tarif préférentiel. C’était le fameux principe 65/35, 60/40 et 55/45 ou 50/50, en usage entre les propriétaires et les locataires anciens au Liban. Les locataires payaient aux propriétaires 65, 60, 55 ou 50 % du prix de l’appartement pour l’acheter, les propriétaires indemnisaient les locataires à hauteur de 35, 40, 45 ou 50 % en cas d’expulsion. Le problème au Liban, c’est qu’en pratique, les propriétaires étaient peu enclins à vendre leurs appartements aux locataires anciens. Ils ont toujours fait du lobbying pour abolir ce régime et faire voter une nouvelle loi complètement en leur faveur. Ils furent servis en 2014. Alors que beaucoup de locataires français ont acheté des logements à moitié prix, grâce à la loi de 1948, la nouvelle loi libanaise, votée le 1er avril, balaie d’un revers de main tous les droits des locataires anciens libanais, notamment le principe de l’indemnisation en cas d’expulsion, ainsi que la priorité et le tarif préférentiel pour le rachat des biens immobiliers anciens. Rien n’interdisait au Liban de continuer à suivre la France en matière du logement, sauf la volonté politique et le lobbying des promoteurs, évidemment.

18. Que prévoit la France pour sortir des locations anciennes de 1948 ?
La loi française donne le droit au propriétaire de proposer à son locataire un « bail de sortie de la loi de 1948 », avec une augmentation progressive du loyer, pour atteindre le prix du marché à la 8e année, ce qui rappelle la nouvelle loi au Liban. Mais, cette sortie n’a rien à voir avec la version sauvage libanaise. Un propriétaire dans la région parisienne ne peut pas imposer à un locataire soumis à la loi de 1948, une sortie du bail en 2014, si les ressources des personnes vivant au foyer sont inférieures à 4 450 $/mois pour une personne seule (soit 3 fois le salaire minimum français !), 5 430 $/mois pour un foyer de 2 personnes (4 fois), et 7 400 $/mois pour un foyer de 4 personnes (6 fois). Pour le législateur français, il est impératif que les locataires expulsés d’un logement de 1948 puissent se loger dans le même quartier pour un montant ne dépassant pas le tiers de leurs revenus. C’est parfaitement le cas à Paris pour une personne gagnant plus de 4 450 $/mois, pour un couple ayant des revenus supérieurs à 5 430 $/mois et pour une famille de 4 personnes avec des ressources qui dépassent 7 400 $/mois. Au Liban, la nouvelle loi condamnera l’écrasante majorité des locataires anciens -tous ceux qui ne peuvent pas payer un loyer de 1 000 $/mois à la fin de la 5e année, ainsi que ceux qui ne pourront pas supporter le loyer libre à la fin de la 9e année- à une double expulsion des appartements et des quartiers où ils vivent depuis des lustres.

19. En résumé, quelles sont les conséquences de la libéralisation des loyers anciens au Liban ?
Depuis l’époque du mandat français, la politique libanaise du logement était inspirée par les lois françaises, notamment par la loi de 1948. Puis un beau matin, le 1er avril 2014, alors qu’en France cette législation d’exception est toujours en vigueur, le Liban a décidé de libéraliser d’une manière sauvage les loyers anciens. La loi libanaise de libéralisation des loyers sera lourde de conséquences à cause de la violation des droits séculaires des locataires libanais, pour l’achat de leurs appartements avec une décote et à l’indemnisation en cas d’expulsion, de la ségrégation sociale et spatiale des Libanais, ce qui est contraire au principe de la Constitution libanaise, de la gentrification de la capitale par l’expulsion de la classe moyenne ainsi que des natifs de Beyrouth, et leur remplacement par une classe aisée, de l’exode économique transcommunautaire amplifié par la présence de 1,5 à 2 millions de ressortissants syriens, et de la destruction du parc immobilier ancien.

20. En résumé, que faut-il faire pour éviter la catastrophe sociale ?
Le maintien de la classe moyenne et des natifs de Beyrouth dans la capitale, ainsi que la préservation de la mixité sociale et communautaire, passent par l’abolition de la loi de libéralisation des loyers anciens. Pour empêcher la « catastrophe sociale » d’avoir lieu, avec une défiguration irréversible du tissu urbain et social de la capitale libanaise, en cas de mise œuvre de ce texte bâclé, il faut étudier une nouvelle loi du logement. Celle-ci devrait garantir une plus grande « justice sociale », évoquée dans la Constitution libanaise, en restituant les droits des locataires anciens de rester dans leurs logements, et d’accéder facilement à la propriété en achetant les appartements qu’ils occupent depuis des lustres, ou de se loger à un prix raisonnable dans leurs quartiers, comme locataires ou comme propriétaires. Il en va de la paix sociale au Liban. Sinon, les parlementaires libanais autoprorogés devront assumer pleinement les conséquences de l’explosion sociale que la mise en œuvre de cette loi bâclée risque de provoquer. Si la libéralisation des locations anciennes entre en vigueur le 28 décembre 2014 comme le souhaitent les promoteurs de la loi, le Liban devra se préparer au plus grand exode transcommunautaire de son histoire. Pour l’éviter, la présence de tout un chacun est vivement recommandée ce mercredi 3 décembre 2014 à 17h, place Sassine dans le quartier d’Achrafieh à Beyrouth, pour demander aux députés libanais de revoir leur copie.